Calcula al instante la cuota mensual de una hipoteca a tipo fijo, el total que pagarás y los intereses acumulados durante toda la vida del préstamo.
Casi todas las hipotecas en España usan el sistema de amortización francés: la cuota mensual es siempre la misma durante toda la vida del préstamo, aunque la proporción entre capital e intereses que la componen cambia con el tiempo.
Al principio de la hipoteca, la mayor parte de cada cuota son intereses y muy poco es capital amortizado. A medida que pasan los años, esa proporción se invierte: cada vez pagas más capital y menos intereses, aunque la cantidad total mensual no cambie.
Donde C es el capital pendiente (el importe de la hipoteca), r es el tipo de interés mensual (el TIN anual dividido entre 12) y n es el número total de cuotas (los años multiplicados por 12).
TIN vs. TAE: el TIN es el interés puro que aplica el banco sobre el capital. El TAE incluye además comisiones y gastos asociados, por lo que suele ser algo más alto que el TIN y refleja mejor el coste real anual de la hipoteca. Compara siempre el TAE entre distintas ofertas, no solo el TIN.
Así se traduce la fórmula anterior en cifras concretas, con tres escenarios habituales en España.
El TIN es el porcentaje de interés puro que aplica el banco sobre el capital pendiente. El TAE incluye además comisiones y gastos asociados, por lo que refleja mejor el coste real anual del préstamo. Compara siempre el TAE al elegir entre ofertas.
Es el sistema que usan casi todos los bancos en España: la cuota mensual es siempre la misma durante toda la hipoteca, pero al principio pagas más intereses y poco capital, y con el tiempo esa proporción se invierte.
En una hipoteca a tipo fijo, sí: la cuota se mantiene constante durante toda la vida del préstamo. En una hipoteca variable, la cuota puede cambiar cada vez que se revisa el índice de referencia, normalmente el Euríbor.
Además de la cuota, suele haber gastos de tasación, notaría, registro y gestoría, y en muchos casos productos vinculados como seguro de hogar o de vida que el banco exige para aplicar una bonificación en el tipo de interés.
Sí. La mayoría de hipotecas permiten amortizar capital de forma anticipada, total o parcial. Puedes elegir reducir la cuota manteniendo el plazo, o reducir el plazo manteniendo la cuota; esta segunda opción suele ahorrar más intereses totales.
Lo primero es contactar con el banco cuanto antes para negociar una posible reestructuración, carencia o ampliación de plazo. Dejar de pagar sin avisar puede derivar en recargos, inclusión en ficheros de morosos y, en última instancia, en una ejecución hipotecaria.